A la différence d'un bien de seconde main déjà existant, la remise des clefs d'un appartement acheté sur plan dépendra, entre autre, du respect du promoteur des termes du contrat- plus particulièrement, du respect des délais de constructions prévus dans le contrat.
Selon l'article 5 (a) de la loi sur la vente (appartement)- 1973, le promoteur s'étant engagé sur une date butoir aura le droit d'avoir un retard de 60 jours supplémentaires sans pénalités. -
A partir du 61e jour, le promoteur devra indemniser l'acheteur d'un montant s'élevant à un loyer et demi (150%) pour chaque mois de retard jusqu'au 8eme mois (inclus) et cela rétroactivement à partir de la date prévue dans le contrat. Dès le 9e mois de retard, l'indemnité est fixée à 125 % du montant d'un loyer.
Le retard des délais de la remise des clefs est donc un enjeu économique important pour le promoteur qui fera de son mieux pour se protéger contractuellement d'une éventuelle indemnité.
Dans la majorité des contrats d'achat rédigés par l'avocat en immobilier pour les promoteurs, la remise des clefs se fera après l'obtention du "Tofes 4" et sous réserve du règlement de la totalité de la transaction.
Le "Tofes 4" est délivré par la commission locale d’urbanisme attestant que la construction du bien est conforme aux plans déposés avant l'obtention du permis de construire.
Or, lors de la signature du contrat, le promoteur s'engage à fournir un appartement conforme aux caractéristiques de l'appartement acheté "sur plan" selon le standard de construction du promoteur plus élevé que le standard de la commission locale d’urbanisme pour l'obtention du "Tofes 4".
Que faire si le jour de la livraison, l'appartement parait ne pas correspondre au standard de l'appartement acheté malgré l'obtention du "Tofes 4"?
Avez-vous le droit de retarder le règlement de la transaction et de ne pas réceptionner les clefs de l'appartement jusqu'à ce que le promoteur répare tous les défauts de l'appartement?
Dans l'affaire Milon contre Shikun Ovdim Ltd 978/95 le tribunal déclare:
Désormais, l'obtention du « Tofes 4 » est une condition obligatoire, non définitive et non concluante, pour déclarer un appartement et un immeuble habitable, ou "une condition préalable pour la livraison d'un appartement".
Parfois, a la date de livraison, l'appartement est entièrement fini et prêt à être livré mais n'as toujours pas obtenu le "tofes 4", il sera donc interdit au promoteur de livrer l'appartement même si l'acheteur à accepter de le réceptionner. Le promoteur sera obligé d'indemniser l'acheteur jusqu'à l'obtention du "tofes 4".
Mais le "tofes 4" est une "condition non définitive et non concluante" et ne veut pas dire que l'appartement est conforme aux caractéristiques décrits dans le contrat d'achat, dans ce cas après avoir prouvé que l'appartement n'est pas habitable le promoteur devra indemniser l'acheteur pour le retard et cela malgré l'obtention du "tofes 4". La date de livraison à inscrire dans le contrat est donc le jour ou l'appartement est habitable et conforme aux caractéristiques indique dans le contrat après l'obtention du "tofes 4".
Si le promoteur juge que l'appartement est habitable et que l'acheteur juge le contraire alors il faudra nommer un expert neutre qui tranchera sur la question.
Attention, l'obligation de régler les mensualités en temps et en heure est une obligation personnelle et indépendante et le non paiement pourra entrainer une violation du contrat et un dédommagement pour les dégâts causés.
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