Un appel a été interjeté pour annuler le jugement du tribunal de district, qui avait rejeté la demande de l’appelant visant à obtenir une déclaration stipulant qu’une clause de l’accord de copropriété signé entre lui et les intimés concernant un bien immobilier à Tel-Aviv rue Shabazi dans le quarier de Neve-Tsedek (comprenant un bâtiment avec des appartements et des commerces, dont la possession et l’utilisation étaient attribuées aux différents partenaires en vertu de l’accord)(Eskem shitouf) avait expiré après cinq ans suivant sa conclusion, conformément à l’article 34(b) de la Loi sur la propriété foncière de 1969.
La clause en question de l’accord de copropriété, non enregistrée au registre immobilier, accordait aux intimés un droit de préférence pour acquérir des appartements dans l’immeuble en cas de volonté de vente par un partenaire, y compris l’appelant.
L’appelant a mis en vente sa part dans le bien sans respecter cette clause. Lorsqu’ils ont pris connaissance de l’intention de vente de l’appelant, les intimés ont exprimé leur opposition et ont souhaité exercer leur droit de préférence en vertu de l’accord.
L’appelant a cependant affirmé qu’il avait le droit de vendre sa part au plus offrant. Le tribunal de première instance a jugé en faveur des intimés, concluant que la clause dans l’accord établissait un droit de préférence de nature réelle et que, pour cette raison, l’article 34(b) de la Loi sur la propriété foncière ne s’appliquait pas, maintenant ainsi la clause en vigueur.
L’appelant a fait valoir que cette clause ne conférait pas aux intimés un droit de préférence au sens de la Loi sur la propriété foncière, en raison de l'absence des éléments de volontarité et de priorité envers le titulaire du droit. Selon lui, le droit accordé aux intimés est purement contractuel et non réel (propriété), d’autant plus qu’il n’a pas été enregistré au registre immobilier (Cadastre). Les intimés, en revanche, ont affirmé que la clause leur donnait un droit de préférence, tel que défini par la Loi sur la propriété foncière, et que ce droit ne constituait pas une "restriction" au sens de l’article 34(b) de la loi.
La Cour suprême, représentée par le juge A. Stein, avec l’accord des juges Y. Elron et G. Kanfi-Steinitz pour la décision finale, a rejeté l’appel et jugé comme suit :
Le juge A. Stein (rejoint par le juge Y. Elron) a conclu que l’appel devait être rejeté. La question à trancher était de savoir si l’article 34(b) de la Loi sur la propriété foncière – qui prévoit qu’une clause dans un accord de copropriété empêchant ou restreignant le droit d’un partenaire de disposer de sa part n’est pas valable au-delà de cinq ans – s’applique à une clause dans un accord qui accorde un droit de préférence pour acquérir les droits d’un autre partenaire sur un bien immobilier.
Le juge a expliqué que, pour définir la portée de l’article 34(b), il était nécessaire de clarifier la nature du "droit de préférence" et de déterminer s’il s’agit d’un droit réel. La loi ne définit pas explicitement ce qu’est un droit de préférence, mais elle reconnaît la validité d’un engagement donné par un propriétaire ou un locataire pour accorder la priorité à une autre personne lors de la vente. Un droit de préférence requiert deux éléments : la priorité et la liberté de choix. Lorsque ces éléments sont présents, il s’agit d’un droit de préférence, quels que soient les mécanismes de mise en œuvre prévus par les parties. La clause de l’accord de copropriété remplit ces critères et établit un droit de préférence en faveur des intimés.
La Cour a également conclu que l’article 34(b) de la loi ne s’appliquait pas dans ce cas, car la clause concernée ne constitue pas une restriction négative à la disposition des droits, mais accorde une priorité positive aux intimés. De plus, il a été jugé que le droit de préférence est un droit réel, et donc non soumis aux limitations temporelles de l’article 34(b).
La juge G. Kanfi-Steinitz a accepté la conclusion mais a noté qu’il fallait être prudent quant à la classification du droit de préférence comme un droit réel, en raison de la complexité de cette question et de la nécessité de l’examiner de manière approfondie.
En conclusion, l’appel a été rejeté
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